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土地を買い家を建てるという方法をとらなくても、建売やマンションを購入するという方法もあります。
しかし、土地を購入してそこに自分の生活に合った家を建築するという方法は、ある意味理想ですから、根強い人気があると思います。
本来であれば、これが土地建物を取得する基本的なパターンとなりますので、まずは土地建物についての基本知識を知っておきましょう。
また、建売やマンションを購入しようとしている場合にも役立ちますので参考にしてください。 |
・土地売買契約の締結についての注意点・menu
■売買契約書の見方 |
土地を購入するにあたり、一通り調査したらいよいよ売買契約です。
そして、売買契約書にハンコを押したら、後戻りはできないことになります。
そして、売買契約書が作られると、これから先のことは、この契約書の条項に従わなければなりません。
そのため、契約書の条項をよく読んで理解していくことが重要です。
・どの土地を売買したか
土地を売買するときは、どの土地を売ったかということをはっきりさせることが最も重要です。
そして、これは、登記簿の表題部の表示どおりに記載されているのが一般的です。
・登記簿と実際の面積が違うとき
登記簿上の面積と実測面積が少ないようなときは、その分は買主に返すことになります。
それを、契約書の条項として記載します。
一平方メートルあらりの単価を算出し、契約締結の日から期日を決めて返すことも明記しておきます。
実測をしないで、後で実測してみたら違ったということもあると思います。
一般的にいえば、そのようなときは差額を返してもらうことはできません。
それは、物件の表示欄に記載されている登記簿上の面積は、どの土地かということを特定するために補足的に記載されたものであり、それだけの面積があるということを保証したものではないとされているからです。
・手附金とは
一般に不動産のように金額の大きいものは売買契約するとき、契約書の作成だけでなく、契約が成立した証として、だいきんの１〜２割程度の手附金が支払われます。
手附金もいろいろなものがあり、契約が成立した証拠として授受される「証約手附」、当事者の一方が契約に違反したときこれを没収できる「違約手附」というものもあります。
一般的には「解約手附」というものが多く、これは買主が気が変わり契約破棄したい場合この手附を放棄すれば売買契約を解約できますし、売主が契約破棄したい場合は手附金の2倍を払えば解約できるというものです。
・解約はいつまでなら可能か
解約手附がある場合、いつまでなら解約できるか、という問題があります。
結論から言えば、手附放棄なり倍返しで契約を解約できるのは「けいやくの履行に着手するまで」ということになっています。
・内金とは
売買代金を何回かに分けて支払うこともあります。
このような場合は、最終支払分以外の支払い分を「内金」といいます。
これは、代金の一部であって手附金とは性格の異なるものです。
・所有権はいつ、どのように移転するのか
所有権移転登記したとき所有権が移転すると思ってる人が多いのですが、日本ではそのようになっていません。
日本では登記という手続きをしなくても、所有権は買主に対して「今日から所有権を移転しましょう」といい、買主が了解すればそのときから所有権は買主に移転するようになっています。
この「いつ所有権を移転するか」を条項に記載します。
契約書にこのような条項を特に定めていないときは、契約の効力が発効した日に所有権が移転します。
・登記
所有権が移転してもその時点で知っているのは当事者だけです。
そこで、所有権が移転したことを世間に知ってもらい、自分の権利を主張するためにとうきすることになります。
所有権移転登記は、すでに移転した所有権を世間に公示して、それを保護しようとする制度です。
そういう大事な手続きですから、代金と引き換えに登記申請するのが一般的です。
・自由にその土地を使えるのは
所有権の移転を受けても、売主の荷物があったり、駐車場として貸してあることもあります。
このように前の持ち主が事実上その土地を支配していることを、「占有」しているといいます。
既に、所有権は移転していますので、かたずけてくれ、とは言えますが勝手にかたずけて使い始めることはできません。これは空き地の場合であっても同様です。
売主から、「その土地をお渡しします・・・」というようにして、土地を渡してもらってから、要するに占有から移転してもらってから、そこを自由に使えます。
これを「引越し」といいます。
・税金
公租公課その他の賦課金および負担金の中で主なものは、固定資産税と都市計画税です。
これは、毎年その年の元旦現在の所有者に課税されます。原則として、4月7月12月と翌年2月の4回に分けて納税するのですが、中途で所有者が変わっても、その年1年分は元旦の所有者に納税通知書がきます。
条項では、売主にかかってきたその年の税金を引渡し日以降の分は、買主が負担する、ということを記載して税金を分担します。
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