TOP＞住宅ローンの必要知識
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マンションを買うにしても建売を買うにしても、現金一括で買えるのであれば問題ないのですが、今も昔もサラリーマンが土地建物を購入するのはそれほど簡単なことではありません。
一般的には、頭金を何年かかけて貯めて、不足分は住宅ローンを借りて購入し、そのに住んでから返済していくということになるでしょう。 |
・住宅ローンを利用する前に知っておくこと・menu
■ローンが返済できなくなったときはどうなる？
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・金銭消費貸借契約書
住宅ローンの資格審査にパスすると融資を受けることができます。
この段階にはいると、まず、金融機関と「金銭消費貸借契約」を締結することになります。
金銭を借りたときは、その金銭で建築費を支払ったり消費して、毎月の給料などから別の金銭で返済することになりますので、これは典型的な消費貸借ということになります。
この、金銭の消費貸借について定めた契約書を「金銭消費貸借契約書」といいますが、これは簡単にいうと借用書ということになります。
この契約書の概要は、貸したお金の総額や利息、それをいつ、いくらずつ、どのような方法で返済するか、返済を怠ったときはどうなるか、などが決められています。
・ローンの返済を怠ったら
貸主の都合にかかわりなく、当初契約した期間に返済すればよいというきまりを、「期限の利益」といいます。要するに、銀行の都合で貸付期間をかってに縮めることはできないというような意味のことです。
そして、分割返済で契約どおりの返済期間を守らないときは、この期限の利益を失うことになり、ローン残債全額を、一時に返済するようにも定められています。
また、貸主の資産や信用に不安が生じたときも、一時に返済するように定められているのが一般的です。
・抵当権がローンの回収を確保する
住宅ローンを融資するとき返済能力を審査しますが、それにパスしても長期間の返済になるため途中に何が起こるかわかりません
そのようなとき、貸主はその土地や建物について、競売という手続きをとり、その競売代金の中から貸付金浅額の弁済を受けることになりますが、この権利を確保するのが抵当権で、設定登記を行います。
抵当権がいくつもつけられているとき、設定登記をした順に、第一・第二というふうに順位が定められます。
抵当権のほかにも、「代物弁済予約の仮登記」をつけることがあります。
・住宅ローンを返済できなくなったときは？
予期せぬ事態がおきて住宅ローンが返済できないときもあります。
こうなると、銀行から催促がきますし、競売にかけるということも言われるでしょう。
このようなときは、銀行に事情を話すのが一番です。
返済のために、やみ金やサラ金などを利用するということは、さらに自分の首をしめることになりますのでやめたほうがいいと思います。
銀行に、これからの返済額や返済方法を交渉しましょう。このようなときのために、「返済相談窓口」を設けています。
一概には言えませんが、返済期間の変更に応じてくれる金融機関もあるようです。
もし銀行などと話し合いがつかないときは、「民事再生法」に定められた個人再生手続きを申し立てることにより返済期間を延長できるなどの方法もあります。
これには、再生計画案（住宅資金貸付債権に関する特則）を作り、裁判所の許可を受けなければなりません。
もし、マイホームを売却してもローンの全額に足りないときは、残額を返済しなければならないこともあるかもしれません。
最悪の場合は、「自己破産」という方法をとり、「債務免除」を受けるしかないということもあります。このときは、家やその他財産を手放せば不足分は打ち切られることになります。
破産者になると、資格職業にはつけませんが、一般の会社に勤務するなどには法的な制約を受けません。
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