マンションを購入すると、管理組合に入り管理規約に署名しなければなりません。
・管理組合とは
マンションの管理運営をしていくことは「建物の区分所有等に関する法律」で定められています。管理組合法人を設立して登記すれば、法人格を与えられ、マンションの共有部分の修理などの契約やそれをおこなうための借り入れなども、役員の個人名義でなく、管理組合の名義で行えます。
・管理規約
管理規約の基本は「建物の区分所有等に関する法律」に基づいています。
共有部分の変更につての手続きが規約で定められてないときは、4分の3以上の多数決で決定できます。この数字を規約で過半数までとすることも可能です。
建て替える場合には、区分所有数および議決権の5分の４以上の特別決議で建替えの決議をして、所定の手続きをとれば、少数の区分所有者の反対があったときでも、立替が可能です。
なお、管理規約で規制できるのは、主に管理と使用に関する事項などであり、専有部分の譲渡などを制限することはできません。
・区分所有者の追い出し・等
管理費をいつまでも払わないとか、騒音や暴力などで他の人に著しい迷惑をかける区分所有者がいるときもあります。
このようなときは、集会の4分の3の特別決議と訴訟手続きで、その専有部分を競売するなどの方法で、悪質な区分所有者を排除することが可能です。
また、賃借人にも、区分所有者と同一の義務を負わせられるし、集会で意見を述べることもできます。
・管理規約の効力
管理規約という形式をとらなくても、区分所有者全員が集まり同じ内容の契約を締結することも可能です。
しかし、このようなときは、そこで契約書に押印した人たちにはその内容を守らせることはできますが、第3者に専有部分を譲渡したようなとき、新しい区分所有者にこの契約を従わせることはできません。
その人に従わせるには、その人と新たに契約を結びなおす必要があります。
しかし、管理規約という形式で決めておくと、その新しい区分所有者にも、この規約の効力が及ぶようになります。
・管理規約の作り方
分譲マンションの管理規約は、全部が販売されてから、その全員が集まり検討して作成するのが基本です。
しかし、これを行うのはけっこう大変ですから、分譲業者が管理規約案を用意しておき、一戸を販売するごとに、購入者に署名捺印をとるという方法を行うのが一般的です。
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