・建ぺい率と容積率
用途地域ごとに建ぺい率と容積率が定められています。
これは、その敷地に建てられる建築面積と延床面積の最大限度を定めて、建物の規模を規制しようとするものです。
建ぺい率とは、敷地面積に対する建物の一階の面積の割合です。
建ぺい率は、正確に言えば「建築面積の敷地面積に対する割合」で、建築面積は建築物の水平投影面積です。
そのため、通常の場合は一階の面積と同じになりますが、二階のほうが大きい場合などは変わってきます。なお、建築基準法では、外壁や柱の中心線で囲まれた面積で測ります。
容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合です。
延床面積とは各階の床面積の合計です。
なお、容積率の制限に当たっては、住宅用の地階や共同住宅の共同部分の共同廊下、階段部分などは算入しないで計算されます。
・建ぺい率を地域別に見る
建ぺい率は用途地域によって定められています。
都市計画図を地域ごとに区分して、○の中に容積率と建ぺい率の順でその％が記入されています。その下にも数字がありますが、これは高度地区の記号で、第一種・二種・三種とその種類が記入されています。
ちなみに、○の下に長四角がありその中にも数字がありますが、これは日影規制を示しています。
なお、角地にある敷地の建ぺい率は、地図に記載される建ぺい率の1割り増し、防火地域内の耐火建築物については2割り増しとなっています。
また、商業地域、近隣商業地域の防火地域内で耐火建築物を建てるときは建ぺい率の制限がありません。
・容積は接面道路幅員とも関係します
容積は、その敷地に属している地域ごとに定められた容積率で最高限度が決められていますが、その敷地の接している道路幅員が１２ｍ未満のときは、その幅員によっても制限されます。
これによって算定された最高限度を「基準容積率」といいます。
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