借家人は通常、借地借家法の適用により手厚く保護されていますが、下記のような場合には、借地借家法の適用はなく、民法の原則と家主・借家人の契約により処理されます。
・建物や建物の中の独立した部分でないもの
借地借家法が適用されるのは、一戸建ての独立した建物や、アパート、マンションのような区分された各戸、ビルや店舗のような区割りされた建物になります。
建物の一部屋を間貸ししているものや、デパートの場所貸しのようなものは原則として対象になりません。
・一時使用の賃貸借の場合
一時使用の賃貸借とは、建替えによる仮住まいや、仮店舗、建築工事の現場事務所などのことで、借主のほうで一定期間だけ借りておけばよいという理由で借りた場合も含まれます。
これらの借り方は、原則として借地借家法の適用は受けません。
しかし、契約書に「一時使用の賃貸借」と記載してあっても、借家を始めたときの客観的な状況やその後の経過などから判断して、実態が通常の借家と変わらないものであれば一時使用の賃貸借とは認められず、借地借家法が適用されます。
また、一時使用の賃貸借であるかは、まぎらわしくなることが多いので、契約書に「一時使用の賃貸借」であることと、その期間を明記するのと同時に、貸借の目的や理由を具体的に明記しておいたほうが良いでしょう。
・使用貸借の場合
使用貸借は、無償で恩恵的に貸すものですから借地借家法の適用はありません。
初めに定めた試用期間が経過すれば無条件で返還しなければならず、期間を定めていなければ、借りたときの目的を達成したときに返還しなければなりません。
期間満了前であっても貸主が死亡したときは使用貸借は終了し、その家族は建物を返還します。
貸主がある程度の費用を負担しているとき、それが家賃かどうかで争われることもありますが、その費用が固定資産税や都市計画税、あるいは火災保険料相当額くらいであるときは家賃とはいえず、使用貸借であるとされます。
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