専有と専用の区別は、マンションなどの使用の状態から分類したもので、他にも所有の形態からみて、専有と共有とは分けられています。
・専有
専有とは、マンションの中の独立した一区画を、一人の区分所有者が単独で所有していることです。専有部分がこれです。
そして、専有部分は専有部分になります。
・共有
共有は、マンションの区分所有者が全員で共同で所有していることで、廊下や階段などの法定共有部分、集会所などの規約共有部分は共有部分になります。
他に、建物の屋上や外壁なども共有です。
建物の構造体は、一般には専有部分に接している壁などのペンキやモルタル、クロスまでが専有で、壁などは共有とされていて、登記上もそうなります。
電気の配線やガスの配管、給排水、までは共有、本管から分岐したところの支線・支管が専有です。
・ベランダ
ベランダは、壁に囲まれているものではなく、外部と構造上独立したものでないので専有部分ではなく、外壁と同じように全員の共有になります。
しかし、事実上はその部屋の人しか通常使いませんので、これを「共有の専有部分」といいます。
これは、全員の共有物ですから、部屋の住人の意思で、火災のときの逃げ口などの前に物を置いたり、かってにベランダを改造するようなことはできません。
このように、定められた使用法の範囲内でのみ区分所有者の一人が専用使用できるというのが、共有の専用部分の特徴です。
・敷地
マンションの敷地は区分所有者全員の共有になります。
一階に良くある専用庭も共有の専用部分です。
特定の人に専用使用させている、青空駐車場も、共有の専用部分です。
・共有持分とは
建物の共有部分にしても、敷地にしても、共有しているものについて、区分所有者のそれぞれがどれだけの権利を持つか、その割合を示すものを「共有持分」といいます。
マンションの建物の共用部分や敷地の共有部分は、原則として、「全専有部分の合計面積分の各専有部分の面積比」とすることになっています。
また、敷地の共有持分だけを、建物と切り離し売買することをは原則として禁止されています。
共有持分は各区分所有者の権利の割合ですが、それはまた、建物の共用部分や敷地の固定資産税や清掃費、管理費用などを分担するときの負担割合の基準にもなります。
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