専有部分は壁とドアと窓によって、他の部分と構造上区別されています。
これを、「構造上の独立性」といいます。
また、専有部分は他の専有部分を通ることなく、共有部分を通り外部に出て行けるようになっていることがほとんどです。
これを「利用上の独立性」といいます。
そして、この構造上の独立性と利用上の独立性の両方を備えたものだけが専有部分となることができます。
駐車場は、外部と仕切る壁などありませんから構造上は独立性はありません。
専有部分にするときは、外部や共有部分、他の駐車場とは区分けできる境界線を設けるなどして、その部分を独立して支配できるようにしましょう。
玄関ポーチや廊下、エレベーター、ポンプ装置、変電設備などは当然共有部分になります。
・規約共有部分と法定共有部分
１階に集合所があるようなとき、これは、構造上の独立性も利用上の独立性もあり、マンション全体にとり、必要なものでもありません。
そのため、専有部分にできる部分といえます。
しかし、マンション規約により、これを共有部分と決め、マンション所有者全員が使える集会所にしたものです。
このような部分のことを「規約共有部分」といいます。
これに対して、廊下や階段のように当然共有部分になるものを「法定共有部分」といいます。
・管理事務室の扱い
管理事務室は、マンション全体の管理をするための部屋です。
管理事務室内に配電盤や警報装置などがあるときは、たいてい共有部分になりますが、窓口や事務員のための休憩所やトイレなどが設置されているだけなものは、共有部分になるとはいえません。
これらを共有部分とすることをはっきりしたければ、規約ではっきりと、規約共有部分というように定めることになります。
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