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新しい家を買うためや、マンションを購入するなどの理由で自宅や土地を売るときもあると思います。
しかし、取得の日や譲渡の日をいつにするかとか、取得費や譲渡費用を正しく計上しなければなりません。 |
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| 土地建物を売ったときの税金対策 |
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・土地の取得費の計算・等
土地の取得費は下記の算式です。
取得費＝取得に要した金額＋設備費の額＋改良費の額
これを具体的に言えば、「土地の購入代金」、仲介手数料」、不動産取得税」、「所有権移転登記の費用」、「印紙代」などが土地を取得するのにかかった費用に含まれます。
また、建物付きの土地の取得後、約１年以内に取り壊したときは、その建物の購入代金や取壊し費用、土盛り等の費用も土地の取得費に含まれます。
ただし、業務用の土地や賃貸用の土地などの登記費用、不動産取得税、印紙代などは、必要経費に含まれますので取得費には含まれません。
・建物の取得費の計算・等
建物の取得費は、下記の①の算式で計算した金額より、②の算式で計算した金額を控除した金額になります。
①取得に要した金額＋設備費の額＋改良費の額
②業務共用期間の減価償却類型額＋非業務共用期間の減価償却類型額
業務共用期間の減価償却類型額とは、業務に共用している期間の減価償却費の累計額で、すでに事業所得や不動産所得などの必要経費にしたものの累計額のことをいいます。
非業務共用期間の減価の額は下記の算式で計算します。
減価の額＝①の金額ｘ０，９ｘ耐用年数の１，５倍の年数の旧定額法償却率ｘ非業務共用期間の年数
具体的には、①には「建物の購入代金」、仲介手数料」、「所有権移転登記の費用」、「印紙代」など、建物を取得するのにかかった費用が含まれます。
また、請負契約で自分で建築したものは、購入代金や仲介手数料、移転登記費用でなく、工事代金や設計費、表示登記や保存登記の費用などが含まれてきます。
ただし、業務用の土地や賃貸用の土地などの登記費用、不動産取得税、印紙代などは、必要経費に含まれますので①には含まれません。
そして、①の計算から先の算式の②の金額を算式にしたがい計算し、①の金額から②の金額を引いたものが建物の取得費になります。
なお、非業務用の耐用年数の「１，５倍の年数」の旧定額法償却率は下記のようになります。
| 構造 |
償却率 |
| 木造 |
０，０３１ |
| 木骨モルタル造 |
０，０３４ |
| 鉄骨造 |
０，０１５ |
| 金属造（軽量鉄骨造で骨格材の肉厚が３ｍｍ以下の建物） |
０，０３６ |
| 金属造（軽量鉄骨造で骨格材の肉厚が３ｍｍ超え４ｍｍ以下の建物） |
０，０２５ |
・概算取得費
譲渡対価の５％相当額を取得費として譲渡所得の計算をしてるときは、その計算は認められます。そのため、譲渡対価の５％相当額のほうが実際の取得費より多いときは、この「概算取得費
」を取得費として譲渡所得の計算することができます。
・相続財産を譲渡したときの取得費加算
相続や遺贈で取得した財産を、相続税の申告書の提出期限（相続開始から１０ヶ月）から３年以内に譲渡したときには、下記の算式で計算した相続税額を取得費に加算できます。
「譲渡資産が土地のとき」
| 取得費に加算する相続税額 |
＝ |
相続税額 |
ｘ |
分母の金額のすべての土地等（物納した土地等、物納申請中の土地等を除く）にかかる課税価格
その人の相続税の課税価格（債務控除前） |
「譲渡資産が建物のとき」
| 取得費に加算する相続税額 |
＝ |
相続税額 |
ｘ |
分母の金額のうち譲渡した建物にかかる課税価格
その人の相続税の課税価格（債務控除前） |
・借入金利子
不動産の取得のための借入金利子のうち、使用開始前の日までの期間に対応する金額は、土地取得日、建物の取得価額に含まれます。
土地購入後、使用せずに譲渡したときは、支払利子の全額を取得費に含めることができます。
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