・手附金・違約金・遅延損害金
宅建業者が自社物件を販売する場合、手附金は代金の２割以内です。
この場合、手附金がどのような性質のものでも、業者が契約の履行に着手するまで、買主はその手附金を放棄して契約を解除できます。
また、売主買主のどちらかが契約不履行で契約が解除されたときの違約金がはじめに契約で定められているのが通常ですが、その違約金も業者の自社物件の売買については、売買代金の２割以内です。
そのほか、代金の支払いが遅れたとき、１日につきいくらと、あらかじめ遅延損害金を定めておくこともありますが、この金額の総額も代金の２割以内です。
また、代金の遅延があった後で契約が解除されたときは、遅延損害金と違約金との両方が出るときがありますが、このときは、両方の金額が代金の２割を超えるように記載されていても、２割を超える部分は無効です。
代金の２割を超える違約金を平気で売買契約書に記載しているような業者は、悪質な業者とも考えられますので注意が必要です。
・手附金等の保証
「青田売り」というものがあります。
これは、造成工事が未完成の土地、建築工事が未完成の建物を宅建業者が売り出すことです。
この場合、宅地については開発許可、建物ついては建築確認を受けた後でなければ広告も売買契約も締結してはいけません。
開発許可や建築確認を受けたときは、工事が未完成であっても売買契約をして、手附金や内金を受け取れますが、土地や建物について、買主の所有権移転登記や保存登記をする前に売買代金の５％、または１０００万のどちらか低いほうの金額を超える前金を受け取るときは、「前金保全措置」といって、その手附金等全額について、銀行等金融機関の保証・不動産信用保証株式会社による保証・保険会社による保証保険、のいずれかの手続きをして、保証書・保証保険証書を買主に交付する必要があります。
なお、この内容は契約締結前にいなければなりません。
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