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土地を買い家を建てるという方法をとらなくても、建売やマンションを購入するという方法もあります。
しかし、土地を購入してそこに自分の生活に合った家を建築するという方法は、ある意味理想ですから、根強い人気があると思います。
本来であれば、これが土地建物を取得する基本的なパターンとなりますので、まずは土地建物についての基本知識を知っておきましょう。
また、建売やマンションを購入しようとしている場合にも役立ちますので参考にしてください。 |
・危険を避けるため、登記簿を調べるようにしましょう。・menu
■土地登記簿をチェックする |
土地を買うときは建物が建てられるかどうかが分かったら、今度は、その土地の売主が、本当の所有権者なのか、また担保や変な権利がその土地についていないかなどの権利関係を調べなければなりません。
それを調べるためには、登記簿を調査する必要があります。
・登記簿の表題部の信用性
公図というものは必ずしも絶対に正確であるというものではありません。
それでは、登記簿も信用していいのかという不安がでてきます。
そこで、土地登記簿の信用性について検討してみましょう。
まず、「表題部」ですが所在や地番が違うことはまずありません。
しかし、地目は現況と違うことがけっこうあります。
もし、現況「宅地」が地目「田」や「畑」になっているようなときは、地目を「宅地」に変更しないと、すぐには所有権の移転登記ができませんから注意が必要です。
また、地目が「山林」で現況が「畑」になっているようなとき、これを宅地にしようとするときは「農地転用」の手続きが必要です。
地積も登記簿と実際の地積が違うことが多くあります。
もと農地や山林であったところは、ほとんどが違っていると考えても良いと思います。
区画整理や宅地造成した団地、最近分筆した土地などは問題ありません。
・一筆の土地の分筆・合筆とは
表題部の一枚ずつに表示されている土地が、登記簿上の単位になっていますが、この一単位を「一筆」の土地といいます。
土地の売買では、一筆の土地の一部分だけを売ることがあります。
売った部分だけは、公図に線を引いて二つに分けます。そうすると、一筆の土地が二筆になり、分筆してできた土地について新しい表題部をつくり、甲区、乙区を作ります。
そして、もとの表題部の地番の次に壱とか弐を付け、これを「枝番」と呼びます。（例えば八七七番弐というように）
このようにして一筆の土地を二筆に分けることを「分筆」といいます。
反対に、二筆の土地をまとめて一筆の土地にすることを「合筆」といいます。
隣り合っていない土地や、地目の違う土地、抵当権などがついている土地は合筆できません。
なお、この合ひつや分筆は土地家屋調査士に依頼することになります。
・本当の所有権者かを確かめよう
全部事項証明書の甲区に記載されている所有権者が本当の所有者だと信じても良いのでしょうか？これは、通常であれば信じられますが、そうでないないときもあります。
そうでない場合の一つに、既に別の人に売ってしまって、その人がまだ所有権移転登記をしていないようなときです。
そして、前の所有者が二重売買しようとしているときもあります。
そのようなときには、先に所有権移転登記をしたほうが土地の所有者になります。たとえ先に買った人が人がいても、登記した人に所有権を主張できません。これを「登記の対抗力」といいます。
・所有権者のルーツを調べよう
登記簿上の所有権者が前の所有権者から、所有権移転を受けたかどうか確認するにはどういう方法があるでしょう？
一般的な方法としては、前の所有権者に問い合わせて本当に売ったかを確認することです。
しかし、この方法ではその前の売買も本当かどうかを確かめていかなければなりません。そんなことを繰り返していくには、何代先までさかのぼれば良いのかわかりません。
このようなことになると、登記簿がなんのためにあるのか存在自体が疑われます。
そこで、そういうことのないように「取引事項」というものがあります。
これは、不動産を20年間だれにも文句を言われないで、そして公然と（登記簿に記載するなど）自分で使用したり、他人に貸したりして占有していれば、その人の完全な所有になるという制度です。
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