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土地を買い家を建てるという方法をとらなくても、建売やマンションを購入するという方法もあります。
しかし、土地を購入してそこに自分の生活に合った家を建築するという方法は、ある意味理想ですから、根強い人気があると思います。
本来であれば、これが土地建物を取得する基本的なパターンとなりますので、まずは土地建物についての基本知識を知っておきましょう。
また、建売やマンションを購入しようとしている場合にも役立ちますので参考にしてください。 |
・土地を選ぶときは建物の用途に適したものを選ぶ。・menu
■それぞれの用途地域の特色について |
土地には「市街化区域」と「市街化調整区域」があります。
市街化区域とは、家を建てられる地域で、市街化調整地域とは、原則として家を建てられない地域です。
しかし、たとえ市街化区域であっても用途地域等の地域や地区に細分化されていて、建物の用途によっては建築することができない地域があったり、また、それぞれの地域によって建物の規模や構造などが制限されています。
そのため、自分の要望をある程度満たす建物を建てるには、建てたい建物の用途に適した地域の土地を選ぶ必要があるのです。
・それぞれの用途地域の特色とは？
■低層住居専用地域
低層住居専用地域のうち「第１種低層住居専用地域」は、低層住宅に係わる良好な住宅の環境を保護するために定める地域とされています。
低層住宅とは、１・２階建て（３階建ても含む）くらいまでの一戸建てやアパートなどです。
この地域は最も住居に適する良好な環境を形成しようとしているので、住宅のほかには学校や診療所、小規模な店舗併用住宅などに限定されています。
また、敷地に対する建物の面積である「建ぺい率」や、延べ床面積の「容積率」、建物の高さ、などが最も厳しく規制されています。
「第２種低層住居専用地域」は、第１種より規制が若干ゆるくなっていて、小規模なコンビニやレストランなどの立地も認められています。規模としては、２階以下で１５０平方メートル以下です。
■中高層住居専用地域
「第１種中高層住居専用地域」は、中高層住宅に係わる良好な住居の環境を保護するために定める地域です。
中高層住宅とは、４階建て以上の鉄筋コンクリート造のマンションなどです。
建物の用途については、住居を主とし、店舗や事務所については２階建て以下で延べ床面積が５００平方メートル以下と規制されています。
「第２種中高層住居専用地域」では、第１種より規制がゆるく、２階以下なら１５００平方メートルまでの店舗や事務所なども建築できます。
■住居地域
住居地域にも第１種と２種があります。
「第１種住居地域」は、住居の環境を保護するため定める地域と規定されていますが、容積率も大きいことから、中高層マンションと商業施設が混在している地域ともいえます。
しかし、パチンコ店などは禁止されているし、店舗も３０００平方メートルまでとなっています。
「第２種住居地域」になると、これらの制限もなく、低層・中高層住居専用地域のように、その地域の用途を住居の用途にしようとする傾向は薄まり、住居的性格の地域というより事務所や店舗的性格の地域に近いとも見れます。
「準住居地域」になると、幹線道路の沿道などに指定されているので、その地域の特性に合った業務の利便の環境をはかり、これと調和した住環境を保護するための地域とされています。
性風俗店などは禁止されていますが、それ以外の店舗や事務所の建築はかなり自由に認められます。
■商業地域・近隣商業地域
「商業地域」とは、主に商業その他の業務の利便を増進するため定める地域です。
「近隣商業地域」とは、その中でも近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主な内容とする商業その他の業務を増進するため定める地域です。
建物の用途制限は、いずれも作業場の延べ面積１５０平方メートルを越える工場か、危険性や環境を悪化させるおそれのやや多い工場意外に建物はほとんど建てられます。
なお、劇場や映画館、風俗店等は商業地域では建てられますが、近隣商業地域では制限されます。
■準工業地域
「準工業地域」とは、主に環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域です。簡単に言うと、町工場や中小規模の工場の集まった地域ですが、中には普通の住宅やアパートや店舗も混じり合っている地域も多くあります。
建物の用途制限は、準工業地域が最もゆるく、危険性や環境悪化のおそれがある工場以外なら、ほとんどの用途の建物が建てられます。
■工業地域・工業専用地域
「工業地域」は主に工業の利便を増進するために定める地域です。
「工業専用地域」は、工業の利便を増進するため定める地域です。
この地域では、住宅や店舗、飲食店、学校や病院などの建築も不可能です。
■特別用途地区その他
これらの用途地域の制限をさらに厳しくしたり、緩和するものとして「特別用途地域」というものがあります。これは用途地域の一部と重なり指定されています。
一定の地区に立地させるための「特別工業地区」、教育上ふさわしくない施設を制限する「文京地区」、他にも「小売店舗地区」「事務所地区」「厚生地区」「娯楽・レクレーション地区」「観光地区」「研究開発地区」「特別業務地区」などが必要に応じて指定されています。
これらの特別用途地区のほかに、防火という見地から地区を指定して、建物の構造や耐火構造などにすることを条件づけている「防火地域」と「準防火地域」、樹木の伐採や建物の外観などを制限する「風致地区」などがあります。
また、街の美観を守るため建物の高さ制限をしている「美観地区」、地区ごとに建物の高さの最高限を制限するための「高度地区」、都市再開発などで使われる「高度利用地区」、さらに超高層ビルを建てるとき利用される「特定街区」など、いろいろな地区や地域があります。
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