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家や土地を相続されると相続税がかかってきるのが一般的です。
しかし、不動産の相続税評価額は時価よりかなり低くなりますし、相続税が軽減される特例もありますので積極的に活用するようにしましょう。
そのためには、相続や相続税に関する基礎知識を学んでおきましょう。 |
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| 土地建物を相続されたときの税金対策 |
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・土地・宅地の評価
相続税を計算するときの土地・宅地の評価には、「路線価方式」と「倍率方式」があります。
これは、土地の所在地によりいずれかの方式で評価します。
・路線価方式
路線価方式とは、税務署にある「路線価図」をもとに土地の評価をする方法です。
この図は、道路に１㎡当たりの価額が千円単位で表示されています。
路線価図に記載されている１㎡当たりの路線価は、標準的な奥行距離と間口距離の宅地について設定されています。しかし、この路線に面する宅地がすべて標準的な宅地ということではありません。そのため、１㎡当たりの路線価額を加算したり減算したりして評価することになります。
・路線価方式の加算項目と減算項目
「加算項目」
①側方路線影響加算
角地は正面だけ道路に面している土地より利用価値が高くなります。
その利用価値が高い分だけ評価額を高くすることになっています。
②二訪路線影響加算
正面と裏面が道路に接している土地は、正面だけ道路に接している土地より利用価値が高くなります。その利用価値が高い分だけ評価額を高くすることになっています。
「減算項目」
③奥行価格補正
道路から奥行き距離に応じ、路線価に奥行価格補正率を乗じて、１㎡当たりの価格を減額修正します。
④間口狭小補正
間口の狭い宅地は、路線価にその間口距離に応じた間口狭小補正率を乗じて、１㎡当たりの価格を減額補正します。
⑤奥行長大補正
奥行距離が間口距離に対して極端に長いときは、路線価に奥行長大補正率を乗じて１㎡当たりの価格を調整します。
⑤がけ地補正
崖地があるときは、路線価にがけ地補正率を乗じて１㎡当たりの価格を調整します。
⑤不整形地補正
形の悪い宅地は、利用価値が劣ります。
そこで、不整形の程度や地積の大小に応じて補正して評価することとされています。
・倍率方式
路線価についていない場所にある宅地は、倍率方式により評価します。
これは、評価する宅地の固定資産税評価額に地域ごとに定められた倍率を乗じて計算します。
・倍率方式による評価額＝固定資産税評価額ｘ倍率
課税標準額は固定資産税の計算するために調整された金額になりますので、その血要請される前の固定資産税評価額を評価証明書で確認できます
倍率は税務署の「評価基準書（倍率表）」で確認できます。
・借地の評価
土地を建物等の敷地として他人に貸し付けている場合には、貸している側は「貸宅地」、借りている側は「借地権」として相続財産の評価をします。
貸宅地と借地権の評価は下記の算式でおこないます。
・貸宅地＝自用地（更地）価額ｘ（１ー借地権割合）
・借地権＝自用地（更地）価額ｘ借地権割合
しかし、貸している土地でも建物等がないときには借地権は発生しません。
更地で貸している土地は貸宅地として評価することはできません。
・アパートの敷地の評価
地主が賃貸しマンションや賃貸しアパートなどを建築して他人にその建物を貸しているときには、その土地は貸宅地ではなく「貸家建付地」となります。
そのため、貸宅地の評価はできません。
しかし、アパートなどには借家人がいますので、その分を考慮して貸家建付地については、下記の算式で評価額の計算をします。
・貸家建付地の評価額＝自用地価額ｘ（１－借地権割合ｘ借家権割合ｘ賃貸割合）
・家屋の評価
家屋の評価額は下記の算式で計算します
・評価額＝固定資産税評価額ｘ倍率
・貸家の評価
貸家の評価額については、通常の評価額よりも減額して計算します。
借家の評価額は、下記の算式で計算した金額です。
・貸家の評価額＝その家屋の固定資産税評価額ｘ（１－借家権割合ｘ賃貸割合）
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