・損益通算とは
不動産所得が赤字になったようなとき、その赤字の金額をその年の他の所得から差し引ける制度が、「損益通算」です。
・損益通算の順序
不動産所得が赤字になったようなときは、初めに配当所得や事業所得、給与所得、雑所得から差し引きます。それでも、赤字が残るときは、譲渡所得や一時所得から差し引き、まだそれでも残るときは山林所得や退職所得から差し引きます。
また、山林所得や退職所得から差し引いてもまだ赤字が残る場合は、青色申告者については損失の繰越控除により、その残った赤字の金額を翌年以降３年間にわたり繰り越すことが可能です。
・損益通算の規制
赤字の不動産所得の必要経費のなかに「土地取得のための借入金の利子」があるときは、損益通算に一定の規制があります。
①不動産所得の赤字の金額が必要経費に入れた土地取得のための借入金利子より小さいとき
このようなときは、不動産所得の赤字の金額の全額が損益通算できません。
①不動産所得の赤字の金額が必要経費に入れた土地取得のための借入金利子と尾同じか大きいとき
このようなときは、土地取得のための借入金利子の部分だけ損益通算できません。
・借入金の区分
損益通算で規制されるのは、土地取得のための借入金利子だけであり、建物取得のための借入金利子については規制はありません。
そこで、土地・建物を一括して借入金により取得したときは、その借入金を「土地に対応する部分」と「建物に対応する部分」に分けなければなりません。
このようなときには、借入金はまず建物に充当し、残りを土地に充当する処理が認められています。
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