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不動産を所有している人は確定申告が必要です。
確定申告にはポイントがあります。
不動産について申告をするときは、経費の計上漏れなどに注意して、税金面で損をしないようにしましょう。 |
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| 不動産に関する確定申告の注意点 |
■賃貸などの不動産収入があるときの確定申告のポイントとは？
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・敷金や保証金
通常、建物を貸すときは、契約時に保証金や資金を受け取ります。
このお金は、将来返却する「預かり金」ですから、収入金額には含まれません。
・必要経費の計上がポイント
不動産所得を確定申告するときのポイントは、利益を圧縮することができる必要経費をどの程度計上できるかにかかっています。
必要経費に算入できる費用には、「借入金利子」「減価償却費」「租税公課」「広告宣伝費」「火災保険料」・・・などがあります。
・空室分の取扱い
必要経費のうち最も大きい費用は「減価償却費」です。
この減価償却費で、注するのは「空室」の償却です。
空室であっても、入居者がみつかればただちに入居できる状態にあれば、空室分についても減価償却費を計上することができるのです。
・第４期分の「未払固定資産税」の取扱い
固定資産税は、第４期までの４回に分けて納付します。
例えば、平成２２年分の第４期の税額の納期は２２年２月となるので、２１年の年末現在では未払いとなっているときでも、その第４期分の固定資産税は、２１年分の必要経費にできます。
・青色事業専従者給与の取扱い
事業的規模でアパート経営などをしてるとき、家族が常にその不動産の管理や維持に係わっているとき、「白色申告」の場合は、配偶者で最高８６万円、その他の親族で１人につき最高５０万を「専従者控除」として費用にできます。
青色申告ではさらに有利で、所定の届出書に記載された方法で親族に給与を払った場合は、その給与は青色申告者の不動産所得の必要経費になります。
ただし、この場合は支払いを受けた人は、青色事業専従者の給与所得として課税対象になります。
・多額の権利金などの取扱い
多額の権利金や返却しない保証金などをそのまま収入に計上すると、もらった年だけ急に所得が増えて多額の税金がかかります。
このようなときは、不動産等を３年以上他人に使用させることで、一時的に受け取るもので、不動産の使用料の年額の２倍相当額以上であるものは、「臨時所得」として「平均課税」の適用を受けられることがあるようです。
・付属設備の償却
減価償却には「定額法」と「定率法」があります。
定額法は、毎年同じ額を減価償却費として費用にするという方法です。
定率法は、毎年同じ率で減価償却費を計算して費用にするという方法で、当初の償却費が大きくなり、年数を経過するにしたがい償却費が少なくなります。
そのため、当初の減価償却費を大きくできる「定率法」を選択すれば、当初の必要経費を大きくすることができるということになります。
なお、建物については、定額法で減価償却費を計算するのですが、付属設備については定率法を選択することも可能です。
すでに賃貸しなどの業務を始めている人は、減価償却の方法を定額法から定率法に変更するのですが、このときは「変更しようとする年の３月１５日まで」に、税務署に「変更承認申請書」を提出します。
・減価償却の割り増しができる住宅
地方公共団体の補助を受けて新築した一定の賃貸し住宅などについては、減価償却費を割り増ししてくれる精度があります。
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