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新しい家を買うためや、マンションを購入するなどの理由で自宅を売るときもあると思います。
しかし、譲渡した場合の税額はかなり大きいとようですから、さまざまな優遇税制や特例を最大限活用することが必要です。 |
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| 家を売ったときの税金対策 |
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マイホームを売ったときの譲渡所得が「長期譲渡所得」（売った年の１月１日現在の所有期間が５年超え）となった場合には、所有期間が１０年超えか１０年以下かで、その税額計算は異なり、それぞれ以下のようになります。
・所有期間「５年超１０年以下」のとき
売却したマイホームの所有期間が「５年超１０年以下」のときには、居住用財産の３０００万円特別控除をした後の残額に対して２０％（所得税１５％＋住民税５％）の税金がかかります。
・所有期間「１０年超」のとき
このときには、居住用財産の３０００万円特別控除をした後の残額に対して、６０００万円以下の部分は１４％（所得税１０％＋住民税４％）、６０００万円超の部分は２０％（所得税１５％＋住民税５％）の税金がかかります。
しかし、「特定の居住用財産の買換え特例」の適用を受けたときは、３０００万円特別控除やこの軽減税率の適用は受けられません。
そのため、新居の購入価額が譲渡した自宅の売却価額を下回るときは、その差額については２０％（所得税１５％＋住民税５％）の税金がかかります。
・所有期間の計算方法
１０年超か１０年以下となるのかを判定するときの所有期間の計算は、マイホームを売却した年の１月１日現在において所有期間が１０年超えているかで判定します。
・優良住宅地の造成等の譲渡の場合
所有期間が５年を超える土地等を、一定の要件を満たす「優良住宅地の造成等」のために譲渡したときは、特例により軽減税率が適用されます。
軽減税率は課税譲渡益の区分により下記のようになります。
| 課税譲渡益 |
税率 |
| ２０００万円以下の部分 |
１４％（所得税１０％＋住民税４％） |
| ２０００万円超えの部分 |
２０％（所得税１５％＋住民税５％） |
なお、下記の特例を適用したときは、この軽減税率は適用されません。
・居住用財産の３０００万円特別控除
・収容交換等の５０００万円特別控除
・収容交換等で代替資産を取得したときの課税の特例
・換地処分等にともない代替資産を取得したときの課税の特例
・買換え・交換その他の課税の特例
・取得費が不明のとき
このようなときは、対象となるマイホームの「譲渡対価の５％」を取得費にできます。
・相続税の一部は取得費に加算できる
相続した不動産を相続税の申告期限の翌日から３年以内に売却したときは、支払った相続税のうち、下記の計算式で計算した金額を取得費に加算できます。
| 取得費に加算できる相続税額 |
＝ |
相続税額 |
ｘ |
譲渡資産の相続税評価額
その人の相続税の課税価格 |
・譲渡損がでたとき
マイホームを売却して譲渡損が出たときは、他に土地や建物の譲渡所得があれば、その譲渡益と損益を通算します。
そして、譲渡損が他の土地や建物の譲渡所得と通算しても通算しきれない場合で、一定の要件を満たしたときには、その年の他の事業所得や給与所得などと損益を通算できます。
さらに、損益通算をしても控除しきれないときには、その損益通算ｓきれない譲渡損は一定の要件のもと、翌年以降に繰越できます。
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