|
|
土地建物が複数あるような人は、誰かに貸していることもあると思います。
又、中にはこれから貸そうと考えている人もいるかと思います。
このようなときは、減価償却費や修繕費などの必要経費を計上することと、青色申告を選択するかどうかが不動産所得のキモとなります。 |
|
| 不動産を貸しているときの税金対策 |
 |
・不動産所得の金額の計算方法
所得税の計算をするときは、所得を１０種類に分類します。
・・・所得の種類と課税のしくみ
しかし、土地や建物の貸付けによる所得は「不動産所得」になります。
不動産所得の金額は下記の算式で計算します。
| 不動産所得の金額＝総収入金額ー必要経費の額ー青色申告特別控除額（青色申告者場合） |
・総収入金額の計算方法
地代や家賃の収益計上時期は、原則として契約上決められている支払日です。
そのため、１２月中に翌年１月分の家賃を受ける取る契約は未収でも、「未収入金」として１２月に計上します。
なお、帳簿に記帳し、帳簿上に「前受収益」や「未収収益」の経理が行われているときなど、一定の要件を満たしてるときには、貸付期間に応じて所得金額を計算できます。
また、「名義書換料」や「礼金」などは名義にかかわらず、不動産所得の収入になります。
※保証金・敷金・権利金・更新料などは土地建物を貸しているときの税金をご覧ください。
・必要経費
①減価償却費
減価償却の方法と計算方法！！をご覧ください
①借入金利子
銀行への返済で必要経費になるのは、元本部分を除いた利息です。
利息部分でも賃貸開始前にかかるものは取得価額に算入され、賃貸開始以降後にかかるものは必要経費になります。
③租税公課
賃貸ししている不動産の登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、不動産所得に対する事業税などは必要経費になります。
④立退料
これは、譲渡費用として、譲渡所得を計算するときに控除しますが、その他の借家人への立ち退き料は、支払い確定日ではなく実際支払日の必要経費になります。
⑤地代・等
地代は原則として必要経費になりますが、同一生計親族の所有する土地に家を建てて、家賃収入を得ているときの親族への地代の支払いは必要経費になりません。
⑥給料等
賃貸し不動産の管理などをしている人に払う給料は、原則として必要経費になりますが、同一生計親族に払う給与は必要経費になりません。
ただし、事業的規模で貸付をして、事前に税務署長に「専従者給与の届出書」を出しているときは、適正の金額の範囲であれば必要経費に認められます。
⑦火災保険料
賃貸し建物に払った火災保険料のうち掛け捨て部分の金額は必要経費になります。
ただし、１年を超える期間の保険料をまとめて払ったときは期間按分して必要経費の計算をします。
⑧修繕費
修繕費と資本的支出の区分のしかたについて・・・をご覧ください
⑨広告費・等
広告宣伝費などは必要経費になります。
・専従者控除と青色事業専従者給与
白色申告者の営む不動産所得を生ずべき事業に従事する事業専従者がいるときは、その事業専従者について、下記のいずれか少ない金額を「事業専従者控除額」として必要経費にできます。
①配偶者である事業専従者・・・８６万円
配偶者以外の事業専従者・・・５０万円
②不動産所得の金額÷（事業専従者の数＋１） |
不動産所得を生ずべき事業を営む青色申告者が税務署に出した「青色事業専従者給与に関する届出書」に記載された範囲内で青色事業専従者に給与の支払いをしたときは、その労務の対価として相当な金額を「青色事業専従者給与」として必要経費にすることができます。
ただし、事業専従者や青色事業専従者は下記の要件を満たす必要があります。
①納税者と生計をーにする親族
②その年１２月３１日現在満１５歳以上
③年間６ヶ月を超える期間、当該事業に従事している |
なお、事業専従者に該当する人や青色事業専従者で給与の支払いを受けている人は控除対象配偶者や扶養親族にはなれません。
また、専従者控除額は事業専従者の給与の収入金額に、青色事業専従者給与の額は青色事業専従者の給与の収入金額になります。
|
|
|
|
|
|
|
TOP＞土地建物を貸しているとき＞不動産所得のしくみについて！！ |